Новостройки или старый фонд. Что покупать?

Сегодня строительство в столице, да и других городах, идет довольно серьезными темпами. Однако каждый, собирающийся приобрести квартиру, должен понимать, что чаще всего после этого ему придется произвести ремонт. Причем стоимость ремонта напрямую зависит от качества купленного жилья и его состояния.

Обычно жилье в новостройке, не требующее изменений, стоит дороже, того, в котором они требуются. Разные люди по-разному подходят к данному вопросу. К примеру, одни желают получить хотя и дорогое, но полностью готовое жилье, в которое можно будет просто заехать и жить. Но в данном случае, следует понимать, что подобрать, полностью удовлетворяющую потребностям квартиру, достаточно сложно. Может не понравиться цвет обоев, дизайн, планировка и так далее. Вкусы у всех различны, потому часто все равно приходится вносить какие-то изменения.

Сегодня многие новостройки предлагают варианты с неброским ремонтом, который является типичным. Изменить такой интерьер без ремонта, можно только воспользовавшись шторами, мебелью, коврами и светильниками.

Другим вариантом является покупка квартиры требующей ремонта. Стоимость ее будет ниже, поэтому останется сумма, которую затем можно будет истратить на ремонт. Вам наверняка понадобиться замена коммуникаций, установка пластиковых окон и так далее.

Поэтому покупая такую квартиру, следует учесть все нюансы. А именно примерно подсчитать стоимость работ и материалов. Однако лучше всего стоимость может подсчитать специалист, который знаком со всеми расценками и их изменениями.

Покупка квартиры. Новостройки и старый фонд

Покупка квартиры – достаточно серьезный шаг. В этом деле нет мелочей, незначительных деталей. Важно знать все возможные проблемы, подводные камни, чтобы обходить их стороной.

Для начала стоит определиться, жилье из какого фонда вы планируете приобрести. Варианта здесь два: присмотреться к рынку вторичного жилья, подобрать себе квартиру в новостройке. Разумеется, второй вариант будет более предпочтительным. К сожалению, в наши планы достаточно часто вносят коррективы наши средства. Не многим по карману покупка жилья в новостройке. Если ваш бюджет не позволяет купить новую квартиру, то не стоит расстраиваться. Всегда можно выбрать отличный вариант из квартир, у которых уже были хозяева.

Отдельно рассмотрим оба этих варианта, ведь покупка в квартиры в новостройке и на рынке вторичного жилья – это две большие разницы.

Как купить квартиру в новостройке

С новостройками все проще. Где бы вы не находились, какие бы новостройки вы не рассматривали — новостройки в Одессе, в Ростове, Твери или в Москве — самый важный момент здесь – выбор застройщика с положительной репутацией, который работает уже несколько лет. Здесь проще всего будет зайти в интернет, поискать отзывы о конкретной фирме. Если фирма строит дома не самого лучшего качества, то это обязательно становится известно. Бывают случаи, когда люди решают сыграть в рулетку, покупают квартиры у малоизвестных фирм. Все это может обернуться тем, что вас занесут в разряд “обманутых дольщиков”, либо выдадут ключи от несуществующей квартиры. Согласитесь, такую перспективу трудно назвать радужной.

Покупка квартиры на вторичном рынке жилья

Теперь обсудим покупку квартиры из “старого фонда”. Здесь все гораздо сложнее. Во-первых, не рекомендуется искать квартиру самостоятельно, если вы не специалист в этой сфере. Желательно положиться на риэлторов-профессионалов. Они помогут вам найти оптимальный вариант, обезопасят вас от рисков покупки сомнительных квартир. Например, когда вы уже окажетесь владельцем определенного жилья, могут объявиться люди, которые имели права на эту квартиру, но не реализовали их. Вы скажете, что это невозможно. К сожалению, случается всякое. Не рекомендуется торопиться брать квартиры, которые продают слишком дешево. Обычно это говорит о том, что здесь не все чисто. Очень важный момент – передача денег должна производиться у нотариуса. Желательно присутствие свидетелей.

Новое – это звучит гордо

Одно из самых очевидных преимуществ нового жилья заключается в том, что оно новое. В мире не так много вещей, которые с возрастом становятся лучше, и недвижимость в их число не входит. Стены трескаются, коммуникации ветшают, в подвалах и чердаках обживаются крысы и кошки… Конечно, у зданий процессы старения идут гораздо медленнее, чем у автомобилей, бытовой техники или одежды. Но тоже идут.

Второе соображение – современность архитектуры и планировочных решений. «Среди плюсов нового жилья можно выделить современный дизайн самих домов. Также следует отметить более комфортное и продуманное внутреннее устройство – в частности, свободные планировки, позволяющие владельцам самостоятельно решать, как разместить комнаты». Кроме того, продолжает эксперт, квартиры в новых домах, как правило, больше.

Не забудем и об инфраструктуре. Приобретая старый фонд, вы вынуждены довольствоваться тем, что есть вокруг. При строительстве новых объектов девелоперы сегодня проводят «комплексное освоение территории» — вместе с жилыми корпусами появляются детские сады, школы, магазины, паркинги, предприятия службы быта.

И, наконец, бОльшая социальная однородность. Объяснять важность этого параметра вряд ли нужно: все хотят жить в окружении людей примерно своего социального уровня, «выделяться» неприятно — причем как вверх, так и вниз.

Вторичка: вселяйся и живи!

Впрочем, свои преимущества есть и у вторичного рынка. Прежде всего это значительная свобода выбора. Во многих районах строительство сегодня просто не ведется. А неновую квартиру можно приобрести где угодно. Широту выбора можно трактовать и иначе. Общее количество предлагаемых на вторичном рынке квартир — в разы больше, чем первички. К тому же на регулярном рынке можно отыскать нечто такое, что в принципе отсутствует среди новостроек — например, дом с историей.

Важнейший момент – физическая и юридическая готовность жилья: переселяться можно буквально через несколько дней после сделки, тогда как большинство продаваемых новостроек – «котлованы» в разной степени готовности. Ну и отделка. Во вторичной квартире тоже, конечно, хорошо бы переклеить обои, но «глубина» и дороговизна ремонта несопоставимы с тем, что предстоит покупателям бетонной коробки.

И последнее соображение в пользу вторички. Решив воспользоваться ипотекой, вы наверняка столкнетесь с тем, что ставка для новостроек выше. Объяснение очень простое: банки, выдавая кредит, хотят получить в его обеспечение нечто. Но в новостройке объекта юридически еще не существует – и такое кредитование расценивается как более рискованное. А где выше риск – там и платить заемщику приходится больше.

Дороже, дешевле

В рыночной экономике у всех этих «лучше-хуже» всегда имеется четкое материальное выражение. Понять, что на самом деле люди оценивают выше, позволит анализ цен – хотя бы приблизительный. Средняя цена квадратного метра составляет сегодня 69 тыс. руб. на первичном рынке и 89 тыс. – на регулярном. У других аналитиков цифры могут отличаться (это объясняется методиками подсчета), но итог тот же: вторичка дороже новостроек на 20-30%. А качество вторички ниже: «тянут вниз» многочисленные ветхие объекты.

Можно ли проанализировать точнее? Да — сравнивая аналогичные варианты. Например, во многих районах массовой застройки есть одинаковые дома – часть из них только строится, а другая завершена год-два назад, и квартиры уже продаются на регулярном рынке. Можно отыскать близкие по параметрам объекты и в бизнес-классе, и в элитке. Итоговый ценовой разрыв окажется еще больше – 30-40%.

…Правда, по достижении домом определенного возраста включаются противоположные процессы. «Человек рождается, потом развивается «вверх» — растет, учится говорить, взрослеет. Пика способностей мы достигаем годам к 25, а потом, к сожалению, начинается старение. С домами так же: максимальной цена будет лет через пять после сдачи. Ремонты закончились, соседи не беспокоят своими перфораторами, территория благоустроена. Но постепенно здание стареет, а в продаже появляются более привлекательные объекты…».

С учетом состояния рынка

Примечательно, что описываемое соотношение цен отнюдь не статично – в начале 2000-х разрыв достигал 30-40% — большинство тех, кто хотел купить квартиру, просто не рассматривали новостройку. В результате тот, кто все же отваживался на «фокус» с продажей старой недвижимости и приобретением совсем новой, получал очень хорошую доходность. Продать квартиру площадью 40 кв. м, купить новую в 50, да еще и на ремонт сэкономить – это было в порядке вещей.

Но время шло, и все больше росла грамотность населения. А на рынке, где все вокруг страсть какие умные, сверхприбылей не получишь. Кроме того, все больше падала ликвидность старых домов… Кризис на время повернул этот процесс вспять: в сентябре 2008 – марте 2009 годов разница в стоимости вновь увеличилась, превысив 30%.

Покупатели тогда всерьез опасались, что застройщики не смогут завершить начатые объекты, что предстоит волна банкротств – и рублем голосовали в пользу понятного и осязаемого уже готового жилья. Однако последующее преодоление кризиса (как минимум его острой фазы) привело к тому, что «дельта» снова начала сокращаться.

Что будет на рынке недвижимости

В целом ситуация, когда готовые квартиры дороже новостроек, нормальна. Однако нынешняя разница в 25-30% кажется великоватой – и в будущем она, вероятно, уменьшится. Предполагать это дают основание следующие факторы:

ветшание старого жилищного фонда. Квартиры в новостройках – всегда новые, а вот старые здания все более стареют. Особенно этот процесс заметен сейчас, когда программа сноса пятиэтажек заметно притормозила;

дефицит первичного фонда. По всем прогнозам, в условиях кризиса количество новых объектов сокращается – и этот процесс еще аукнется через год-два, когда объекты, которые так и не начали строиться сейчас, должны были выйти на рынок. А дефицит всегда толкает цены вверх;

приведение девелоперами своих проектов к стандартам регулярного рынка. Если новостройка отремонтированная – она по параметру «заплатил и живи» ничем не хуже, чем вторичный объект. Зато по другим параметрам часто значительно лучше… // ogasa.odessa.ua, rn51.ru, lec-blog.livejournal.com

Осбудить эту тему на форуме!    БУТИК предметов ручной работы! Эксклюзивные витрины на сайте HUNTERMANIA.RU!

Подборка записей в тему: