Оформление договора при съеме квартиры

Оформление договора найма является завершающим этапом при найме жилого помещения (съеме квартиры, комнаты и т.п.). Тип договора зависит от вида собственности арендуемой квартиры. Для квартиры, находящейся в собственности, это договор найма, если обе стороны — физические лица, или договор аренды, если хотя бы одна сторона-юридическое лицо. Если квартира не приватизирована или находится в служебном пользовании, заключается договор поднайма.

Мы будем говорить о договоре найма как наиболее распостраненном типе. ДОГОВОР НАЙМА согласно Гражданскому кодексу РФ заключается между квартиросъемщиком (нанимателем) и владельцем жилья (наймодателем) в простой писменной форме и не требует нотариального заверения. Перед началом оформления договора на квартиру наймодатель должен предъявить документы подтверждающие его право владения и распоряжения квартирой, кроме того оплаченые квитанции по расчетам за комунальные услуги, электроэнергию и телефон.

В заключаемом договоре должно быть указанно:

— адрес квартиры, сдаваемой в найм, фамилии и паспортные данные наймодателя и нанимателя, кому пренадлежит квартира и на каком основании;
— ответственность нанимателя за поддержание квартиры в надлежащем состоянии и сохранность имущества, находящегося в квартире;
— срок на который сдается квартира, стоимость платы за найм и способы ее внесения (помесячно, с предоплатой за несколько месяцев вперед или за весь срок найма);
— кто (наниматель или наймодатель) будет оплачивать счета за коммунальные и прочие услуги (телефон, электроэнергию);
— режим посещения наймодателем квартиры с целью контроля за ее состоянием;
— лица, которые будут проживать в квартире совместно с нанимателем.

В договоре необходимо предусмотреть возможность его досрочного расторжения с обеих сторон, сроки предварительного извещения о времени расторжения договора, а также ответственность сторон за нарушение условий досрочного расторжения.

Договор найма составляют в двух экземплярах и подписывают с одной стороны нанимателем, с другой — наймодателем.
Помимо договора желательно составить АКТ передачи данной квартиры, в котором фиксируют ее техническое состояние на момент сдачи.
Для продления срока действия договора найма на тех же условиях составляют дополнительное соглашение, которое подписывают обе стороны. Если условия меняются, то следует составить новый договор.

НЕДВИЖИМОСТЬ & ЦЕНЫ

Час расплаты.

На рынке аренды — «лихорадка». Наймодатели находят постояльцев в течение нескольких часов, поэтому у потенциальных нанимателей на долгие раздумья просто нет времени. Этим и пользуются мошенники, проворачивая «под шумок» липовые сделки. Один из наиболее опасных моментов — денежные расчеты, производимые будущим съемщиком.

Казалось бы, чего проще, — заплатил деньги и вселяйся. Но некоторые дельцы давно и успешно лишают нанимателей и денег, и жилья. Итак, что должен знать потенциальный съемщик, прежде чем расставаться с деньгами?

«Двойной» агент

Сейчас жилье сдается и снимается в такой спешке, что наниматель просто не имеет возможности как следует обдумать и проверить предлагаемые варианты. Тем более что часто все переговоры с посредником в сделке аренды ведутся по телефону, а личная встреча происходит лишь на просмотре жилья. Обращение в агентство, с одной стороны, сократит время поиска, но с другой — увеличит расходы. У нанимателя также всегда есть возможность дать объявление в СМИ, но при этом позвонить ему и представиться агентом может кто угодно. Кроме того, ни для кого не секрет, что иные агенты работают на два «фронта»: и на фирму, и на себя. Стоит ли иметь дело с «двойным» агентом — решайте сами, но, как минимум, настаивайте на том, что будете оплачивать его услуги только после подписания договора найма. Наниматель может столкнуться и с откровенным мошенничеством, когда некий аферист представляется сотрудником известного агентства. Правда, как выясняется позже, о нем там и не слышали. В лучшем случае этот «агент» проработал в фирме несколько дней или недель, обзавелся минимальными познаниями, а заодно и бланками договоров с печатями и подписями. Исключить риск встречи с подобным субъектом возможно. Для этого достаточно лично посетить офис агентства. Или хотя бы перезвонить и уточнить, существует ли фирма в действительности, занимается ли она арендой недвижимости и, наконец, работает ли в ней «ваш» агент.
Кроме профессиональных агентств на рынке аренды встречаются и так называемые «информационные агентства». Неискушенных нанимателей они привлекают более низкими, чем в агентствах недвижимости, расценками на свои услуги. Второй признак, по которому можно идентифицировать такую фирму, — готовность работать с клиентом только после личной встречи. На ней, еще до показа каких-либо вариантов, «информационники» предложат заключить договор и заплатить деньги. После чего вы якобы получите доступ к базе данных агентства. На самом деле все клиенты фирмы получают одни и те же списки с мифическими телефонами или вариантами, которые уже давным-давно морально устарели. Претензии бесполезны: в самом договоре обязательно найдется парочка ловушек, которые наниматель проглядел. Например, как подкупает фраза о том, что агентство обязано подыскивать варианты до «победного конца». Вот только если здесь же не прописаны сроки, в которые фирма обязана это сделать, то и спросу с нее никакого нет, пусть за это время вы и успели обзавестись внуками.

«Предъявите ваши документики!»

В прошлом нанимателя «со стажем» непременно найдется хоть один случай, когда его оставили с носом. И теперь он уже знает, что, во-первых, все расчеты с нормальным агентством производятся только после заключения договора найма, а, во-вторых, документы посредника нужно проверять. Как отличить добросовестного агента от мошенника?
Настоящий агент всегда будет сопровождать вас на просмотр жилья. Если же ваш посредник находит благовидный предлог для того, чтобы не ехать с вами, но получить деньги взамен адреса, будьте уверены — это аферист. Сотрудник агентства всегда имеет при себе паспорт, удостоверение или бэйдж с личным номером и подлинную доверенность на право показа жилья, на право заключения договоров найма и на получение комиссионных от имени агентства. Не стесняйтесь сверить данные паспорта с теми, что указаны в доверенности. Кроме того, обратите внимание на срок ее действия, наличие подписи генерального директора и печати. Точно так же внимательно проверьте и удостоверение.
Теперь вам предстоит убедиться в том, что наймодатель имеет право сдавать жилье в аренду. Попросите владельца показать вам свой паспорт, справку «Ф.-9», где перечислены все граждане, прописанные в данный момент на жилплощади, и правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, приватизации и пр.) на квартиру, заверенный ГБР. В том случае, если жилье муниципальное, хозяин может предъявить договор жилищного найма. На худой конец посмотрите хотя бы квитанцию об оплате коммунальных услуг, в которой назван ответственный квартиросъемщик.
Прежде чем поставить свой автограф в договоре найма, проверьте, перечислены ли в нем все условия найма, в том числе обязанности и ответственность сторон. В конце концов, именно вам, а не владельцу или агенту, предстоит платить деньги. После заключения договора найма (подписывается в двух экземплярах по одному для каждой из сторон) наступает пора доставать кошелек. Как правило, агент пишет расписку в получении комиссионных или, что бывает крайне редко, — приходно-кассовый ордер. Тогда же наниматель вносит и свою первую арендную плату за оговоренный срок. Обычно уже в самом договоре (или в приложении к нему) предусмотрен раздел, в котором фиксируются все расчеты нанимателя с наймодателем. Каждый раз при внесении платы сюда вписывают сумму, срок, за который внесен платеж, дату и роспись наймодателя в получении денег.
На этом ваши отношения с агентством заканчиваются. Риэлтер сделал свое дело, и, как бы ни сложились ваши отношения с хозяином, комиссионные агентства нанимателю никто не вернет. Единственное, что еще сможет сделать для вас агент, — это выступить в качестве свидетеля совершения данной сделки в случае судебного разбирательства. Об этом многие агентства даже предоставляют клиентам письменное гарантийное обязательство.

Прелюдия к съему

До сих пор существует мнение, что сдача жилья в аренду — легкий способ заработать деньги. Достаточно свезти в квартиру ненужный мебельный хлам и можно заселять жильцов. Другая крайность — убежденность, что дорогой ремонт позволит сделать арендную ставку «запредельной» и быстро окупить затраты. На самом деле квартиру следует подготовить к аренде, но при этом нужно руководствоваться принципом «разумной достаточности».
Причины, побуждающие сдавать жилье в аренду, бывают разными. Для одних собственников это возможность доверить квартиранту уход за домашними животными и цветами в период отсутствия, для других — временное финансовое подспорье, для третьих — бизнес. Но в любом случае собственник должен не только подготовить квартиру к аренде, но также обслуживать в дальнейшем: делать необходимый ремонт, чинить сантехнику…
Отличительная черта рынка аренды типового жилья в наши дни — дефицит предложения, который наиболее заметен в конце лета. Следовательно, владелец любой квартиры без труда находит нанимателя. Но чтобы получить максимально высокий доход и вместе с тем свести к минимуму риски, будущему наймодателю нужно провести небольшое маркетинговое исследование. Допустим, вы — владелец типовой однокомнатной квартиры, расположенной недалеко от станции метро (но не в центре). Сначала необходимо определить возможный размер арендной ставки при нынешнем состоянии жилья. Уточним, речь идет о реальной рыночной оценке, которая в дальнейшем позволит сдавать квартиру без «простоев». Для этого достаточно проанализировать объявления об аренде аналогичных квартир или обратиться к риэлтерам. Если состояние жилья и его обстановка оставляют желать лучшего (ободранные обои, разбитая сантехника и неработающий холодильник), то «красная цена» составит $100-130 в месяц. Ремонт десятилетней давности, кухня советского производства, обычная сантехника, холодильник «Саратов», стиральная машина, исправный отечественный цветной телевизор и минимум мебели поднимут ставку уже до $140-150. Тот же самый набор в хорошем состоянии вкупе со «свежим» ремонтом увеличат эту сумму до $200.

Квартира и ее «окружение»

Второй шаг — оценка «потенциала» квартиры: может ли она приносить больший доход и при каких условиях. Для многих съемщиков сегодня решающее значение имеет безопасность входа (домофон, консьерж, стоянка), развитая инфраструктура района, социальный статус соседей. Респектабельные апартаменты в грязном подъезде с «наскальной живописью» выглядят менее привлекательно, чем скромно обставленное чистое жилье в доме с охраняемым входом. Поэтому если ваш подъезд находится в плачевном состоянии, делать в квартире «евроремонт» для того, чтобы поднять арендную ставку, — неразумно. Квартира, скорее всего, будет «простаивать». В результате владелец будет вынужден прекратить поиск арендаторов или снизить «заряженную» арендную ставку. Точно также долго могут окупаться расходы на дорогой ремонт квартиры «на выселках», где до ближайшей станции метро приходится добираться на перекладных. Но это касается, прежде всего, однокомнатных квартир. Для съемщиков двух- и трехкомнатных квартир удаленность от станции метро не всегда имеет значение, так как эти наниматели обычно имеют собственный автомобиль.

«Рейтинг» района

Ставка аренды жилья прежде всего определяется местом, где расположен дом. Чтобы использовать весь «потенциал» квартиры в районе, рейтинг которого на рынке аренды невысок, капитальные вложения не требуются. Если в квартире уже несколько десятилетий не было ремонта, достаточно сделать «легкую косметику» (ремонт поверхностей без перепланировки и разводки инженерных сетей) и заменить сломанную сантехнику.
В том случае, если район котируется на рынке аренды или считается перспективным, а состояние парадной и прилегающей к дому территории можно оценить как нормальное, будущему наймодателю предстоит определить объем инвестиций. Оговоримся сразу: денежные вложения в улучшение качества жилья оправдают себя в случае, когда вы планируете сдавать квартиру в течение нескольких лет.
Допустим, сейчас ваше жилье может быть сдано за $150, но расположение в районе с развитой торговой, транспортной и досуговой инфраструктурой позволяет «перевести» квартиру в другой «ценовой класс». Чтобы повысить ставку на $50-100 (при условии, что вы сдаете ее без перерывов, это принесет дополнительные $600-1200 в год), квартира должна отвечать нескольким требованиям. Обычно в таком жилье — полностью укомплектованная кухня, холодильник с нормальной морозильной камерой, железная входная дверь, стиральная машина-автомат, хорошие оконные переплеты и функционирующая без проблем сантехника. Для комнаты достаточно мягкой «тройки», шкафа и журнального столика с телевизором. В этом «классе» жилья нет особых требований к производителям мебели, техники и отделочных материалов: это может быть и мебельный гарнитур 1980-90-х годов, по случаю приобретенный в комиссионке, или «отписанный» вами из вашей основной квартиры. Если квартира нуждается в «косметике» и вы собираетесь привлечь к работам специалиста, то будьте готовы заплатить в среднем $35 за кв. м вместе с материалами — за ремонт жилой комнаты и прихожей и $50 — кухни. Дороже всего стоят «косметические операции» в санузле — $125 за кв. м.
При арендной ставке свыше $300 в квартире желательно установить сигнализацию, стеклопакеты (особенно когда окна выходят на проезжую часть), приобрести на случай отключения горячей воды бойлер и микроволновую печь.

Подведем итог

Возьмите калькулятор и подсчитайте, во сколько обойдутся изменения и как скоро они окупятся. Так как у вас не аренда нежилых помещений юао под склад, а жилое помещение — квартара для активной эксплуатации — при оценке рентабельности учтите также возможные расходы по эксплуатации квартиры (протечки, засор канализации и т. п.), амортизацию мебели и бытовой техники. Как считают риэлтеры, «разумный» срок окупаемости таких «предарендных» вложений составляет 1-3 года.

Три совета как снять квартиру

1. Не пытайтесь убить двух зайцев, используя сдаваемую квартиру как склад ненужной мебели и домашней утвари. Сохранность вашего имущества в данном случае вам никто не гарантирует, а арендная ставка может существенно уменьшиться.

2. Если квартира пустая, а ремонт или покупка мебели не по карману, можно найти нанимателя, который приведет жилище в порядок в счет арендной платы. Часто случается, что съемщик перед угрозой повышения арендной ставки просто панически боится делать ремонт в арендуемой квартире. Оговорите этот вопрос заранее.

3. Сдача жилья в аренду — это услуга, которая стоит денег, но вместе с тем подразумевает добропорядочные отношения. Если вы будете излишне подозрительны к вашим временным жильцам, при любом удобном случае наведываясь к ним с ревизией или начнете постоянно повышать арендную плату, будьте готовы к адекватной реакции. Даже у самого «тихого» съемщика возникнет желание сделать прощание с квартирой запоминающимся: съехать, не оплатив последний месяц проживания и не оставив ключей, или просто вырезать инициалы на ручке кресла… Никто не заставляет вас дружить с квартиросъемщиком семьями, но элементарное уважение к нему избавит вас от многих проблем. // Автор: Юлия Молчина

Осбудить эту тему на форуме!    БУТИК предметов ручной работы! Эксклюзивные витрины на сайте HUNTERMANIA.RU!

Подборка записей в тему: